两亿平方米的待售商品房告诉我们什么？

----- 中国楼市商品房库存积压严重      魏雅华                     

要弄清中国楼市未来六个月的房价走势，得先弄清中国楼市的市场需求，市场需求决定价格走向，这是个常识。

那么，中国楼市有多少待售的商品房？中国楼市积压的库存总量有多少？

2010年8月5日，《京华时报》报道了一条新闻：《国家统计局：待售商品房逾1.9亿平方米》。文中说：

国家统计局昨天晚间公布的数据显示，今年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。

数据显示，2005年以来全国房地产开发企业商品房待售面积绝对数量总体呈增加态势，但是在增长率上，2006和2007年处于负增长，而 2008年末商品房待售面积增幅最多。2009年末为 19947万平方米，同比增长7.1%。

那么 19947万平方米是个什么概念？

如果按照每套住房90平方米来估算，两亿平方米全国住宅待售面积意味着有220多万套左右的商品房待售。

我们将这两个数字加以对比；2009年末为 19947万平方米，6个月后，这一数字为19182万平方米。

这两个数字的变化告诉我们了两件事：

第一．中国商品房的供需基本平衡。

第二．中国商品房的存量巨大，半年时间库存仅消化了765万平方米，还不到库存总量的4%，如果按照这个速度消化库存，从理论上说，得十五年才能完全消化。

据国家统计局公布的权威数字，2009年，中国房地产市场出现了新世纪第一个十年中罕见的火爆年头，该年销量激增了42%，全国商品房销售面积高达9.37亿平方米。可即便如此，两亿平方米全国住宅待售面积，意味着库存总量仍超过了20%。

火爆的楼市中仍隐藏着巨大的风险。

我们接着看2010年一季度销售数据：2010年一季度全国商品房销售面积1.53亿平方米，商品房销售额7977亿元。2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，商品房销售额1.98万亿元。

以上数据均来自国家统计局。

如果依此计算，今年全国全国商品房销售面积难以达到8亿平方米。将比上年度下降20%左右。这样看来，2亿平方米的库存不但不会下降，还将继续上行。到2010年年底，有可能翻过3亿平方米。

仅以此计算，全国全国商品房销售面积将会达到全国全国商品房销售面积的30%。

那么，库存积压压严重，房价会继续上行吗？

我们再看一组重要数据。

中国到底有多少空置房？（注意,此数字保密级别：绝密。）

我们所能查到的，国家统计局曾公布过的全国商品房空置面积。最新的数字为2009年2月17日刊登的：

截至2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长 21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。

这己经是最新的数字了。为什么此后再不公布中国商品房空置面积了？ 

我们从媒体上得到的答案是：

一位国家统计局的官员说，由于这一数字较为“敏感”，而且统计局统计口径与当下市场通用口径存在一定的差异，这一数字早就不对外公布了。

既然我们无法得到官方的权威统计，我们只好向民间学术统计求证：

中国指数研究院提供的数据显示，截止2010年6月底，北京商品住宅可售套数为89489套，可售面积为 1185.45万平方米，1至6月住宅空置面积为413.3万平方米。（即空置率为31%。括号内的数字为笔者计算的结果。下同。）

上海商品住宅可售套数为40902套，可售面积为577.66万平方米，1至6月住宅空置面积为443.17万平方米；（即今年可售面积80%未能卖出）。

广州商品住宅可售套数为37404套，可售面积为472.43万平方米，1至6月住宅空置面积为137.11万平方米；（空置率与北京相当，在30%以上）。

深圳商品住宅可售套数为23171套，可售面积为229.42万平方米，1至6月住宅空置面积为67.24万平方米。（空置率在28%左右）。

中国指数研究院提供的数据可信度较高，这并非我们喜欢这个数据，而是因为当它与多项数据加以比对，非常接近。能够与来自不同研究部门所获得的多个重要数据衔接，能够形成证据链。

这个空置率高吗？

按照国际公认的标准，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度；空置率在20%以上为商品房严重积压区。