中国:房价在下行大通道中运行
魏雅华
中国的房价在跌还是在涨?
2009年的夏天,这个问题似乎从来都没有如此让人迷茫,让人难以捉摸。2007年在涨,2008年在跌,都没有疑问,可2009年,这个问题谁说得清?谁能一锤定音?
2009年的夏天,看看许多媒体上的铺天盖地的消息,似乎中国楼市涨声一片,房地产商们欢呼,楼市小阳春。有人说,天有多热,中国的房市便有多热。经济学家们大度地说,楼市的适度回暖,有利于经济复苏。
果真如此吗?楼市真的回暖了吗?
什么商品的价格走势的判断,似乎都不会像商品房价格走势的判断那么难。
这是因为在中国房地产的数字统计中,包含了太多的参予这个市场利益各方的博弈,尤其是于是中国房地产的数字统计还关乎政府的利益。于是,我们很难得到真实的数字。
现在我们仔细地研究一下,中国的房价到底是在涨,还是在跌。
据国家统计局2009年6月20日刚刚发布的《全国商品房销售面积和销售额增长情况(2009年1-5月)》中的数字:
2009年1到5月,全国商品房销售总额为11388.92亿元,全国商品房销售面积为24644.44万平方米。以此计算:
11388.92亿元÷24644.44万平方米=4621元/平方米
又据国家统计局2009年6月20日刚刚发布的《全国各地区城镇居民家庭收支基本情况(2009年1季度)》中的数字:2009年1季度,全国城镇居民每人一季度可支配收入为4834元。以此计算:
4834元÷3=1611元
以此计算,2009年1至5月,中国人的“住房痛苦指数”为:
4621元/每平方米÷1611元=2.68
这个数字为笔者自2004年创设“住房痛苦指数”5年以来的最低值。
这个数字表明,全球金融危机为中国改善“住房痛苦指数”提供了机会,而且,中国没有放过这个机会。它还表明,自2006年以来,中国出台的一系列的为房地产市场降温的房地产新政收到了奇效。我们应当坚决地、毫不动摇地作下去,因为这仍不是理想的合理的值,离开这个目标还远。
让我们先来看看最近五年中国人的“住房痛苦指数”的变化情况:
2004年,中国的全国商品住宅平均销售价格为每平方米2758元,城镇居民人均可支配收入9422元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为785元。“住房痛苦指数”即为:
2004年住房痛苦指数=2758元÷785元=3.51
2005年住房痛苦指数=2820元÷874元=3.22
2006年5月中国住房痛苦指数=3199元÷933元=3.43
2006年。中国的“住房痛苦指数”又反弹了,但仍低于2004年的水平。
据国家统计局2008年1月24日发布的统计公报,2007年全国城镇居民人均可支配收入为13786元,人均月收入为1149元,全国商品住房平均价格(2007年7月份)3383元/平方米。可计算出:
2007年7月中国住房痛苦指数=3383元÷1149元=2.94
2007年全国城镇居民人均可支配收入增幅较大,所以“住房痛苦指数”出现了较大幅度的下行。
两年后,2009年6月,中国人的“住房痛苦指数”为:2.68。
合理的“住房痛苦指数”为:1。
“住房痛苦指数”可以改称“住房幸福指数”,其改变的临界点是1,“住房痛苦指数”大于1时,该指数为“住房痛苦指数”,当“住房痛苦指数”小于1时,“住房痛苦指数”便可以改称“住房幸福指数”了。
我们不能简单地仅看房价的绝对值来判断房价的运行走势,这会使我们对房价的运行走势,作出错误的判断。当您以房价的绝对值为分子,以中国人人均收入增长作分母,你一眼就能得出完全相反的结论。
通过以上三到五年的数字变化对比,我们很容易便能作出判断,中国:房价在下行大通道中运行。中国的住房在越来越便宜,中国的住房与我们的购买力在越来越接近。
老百姓喜欢这个结论,政府喜欢这个结论,我想,绝大多数房地产商们也喜欢这个结论,因为房子与老百姓的购买力越接近,房子会卖得越火。生意越好作。
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